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7 marzo 2005

La Sicilia

Quel mito del mattone

Antonio Martino *
Dall'esperienza degli anni di inflazione elevata, nei quali il valore reale di tutte le attività nominali (contante, depositi, obbligazioni, e così via) veniva spesso falcidiato da diminuzioni inattese del potere d'acquisto della moneta, abbiamo ereditato una preferenza per tutto ciò che è immune dall'erosione monetaria. E' ormai un atteggiamento consolidato, che ha radici che risalgono molto indietro nel tempo, fa parte quasi del nostro patrimonio generico e non senza ragione. Nessuno, credo, ha memoria personale dell'epoca in cui un coro degli Alpini conteneva le rime «e con sessanta lire al mese, si fan le spese, si fan le spese, del battaglion»! E dubito siano molti quelli che hanno vissuto l'epoca in cui aveva senso cantare «se potessi avere mille lire al mese», anche se molti di noi ricordano la canzoncina.
Tuttavia, anche se ci limitiamo al ricordo di quanto abbiamo vissuto personalmente, sarebbe difficile dimenticare quegli interminabili dodici anni di inflazione a due cifre, dal 1973 al 1984, quando il costo della vita, secondo i dati ufficiali aumentò di oltre cinque volte: per acquistare nel 1984 quanto nel 1973 si comprava con 100 mila lire ne occorrevano ben 525 mila! Questo enorme aumento del costo della vita si tradusse nella drastica perdita di valore di tutto ciò che era denominato in moneta ed interi patrimoni vennero falcidiati. Si salvarono, invece, tutte le attività reali, che riuscirono sia pure in diversa misura a sfuggire all'erosione monetaria e mantenere il proprio valore.
Nasce da tutto ciò quello che chiamerei «il mito del mattone», l'idea che l'impiego più sicuro del proprio denaro sia quello di acquistare una casa (o, potendo, più case).
Naturalmente, questa è solo una delle motivazioni del «mito» ma è quella più strettamente economica. Ora, a rischio di andare contro un'opinione largamente maggioritaria, questa impostazione non è affatto vera in ogni caso. Il prezzo degli alloggi ha un andamento che dipende da un gran numero di fattori, e non è affatto detto che riesca sempre a proteggere completamente dalla diminuzione del potere d' acquisto della moneta. L'aumento del prezzo delle case può essere pari all'inflazione, nel qual caso la tutela è completa, ma può anche essere maggiore, e si è più che tutelati, o minore, e si subisce una diminuzione del valore del proprio patrimonio. Ma il problema va visto intermini diversi: conviene l'acquisto di una casa? La risposta, com'è ovvio, dipende dal rendimento dell'impiego in edilizia in confronto ad impieghi alternativi.
In genere, storicamente, l'edilizia ha avuto rendimenti molto più bassi della altre forme d'impiego, anche a causa delle imposte che gravano sulle case e delle spese di manutenzione, e la cosa è rilevante sia per chi compra per impiegare i propri risparmi sia per chi compra per andarci a vivere. Non è affatto vero che convenga sempre abitare in una casa in proprietà, «perché quelli dell'affitto sono soldi buttati», come molti dicono. Se il rapporto fra il canone di locazione ed il valore della casa è inferiore al tasso di rendimento di altre forme di impiego, conviene impiegare i propri risparmi in queste e prendere in affitto anziché acquistare. Se con quanto mi costerebbe comprare casa impiegato in altro modo ricavo una somma superiore al costo della locazione, mi conviene impiegarlo in questo modo: al netto dell'affitto mi resterà un margine.
Dico questo perché in moltissimi Paesi, fra cui l'Italia, il prezzo delle case è aumentato vertiginosamente, specie negli ultimi due anni (delle cause ci occuperemo in altra occasione): secondo uno studio internazionale in media il prezzo delle case in Italia è aumentato del 10,6% nel 2003 e del 9,7% nel 2004. In conseguenza di ciò il rapporto fra il canone di locazione ed il valore di mercato dell'immobile (cioè il tasso di rendimento dell'impiego in edilizia) è precipitato a livelli molto bassi ed è assai probabile che, prima o poi, sia destinato a ritornare a quello che è il suo valore storicamente «normale». Questo può accadere per una delle seguenti cause: un aumento delle locazioni o una diminuzione del prezzo delle case. In molti Paesi del mondo è questo secondo fenomeno che sta riportando il tasso di rendimento in edilizia verso il suo valore consueto: in Giappone, per esempio, il prezzo delle case diminuisce di circa il 6% all'anno, ma anche in altri Paesi gli aumenti enormi degli ultimi anni stanno lasciando il posto a diminuzioni.
Se ciò accadesse anche in Italia, il «mito del mattone» si rivelerebbe particolarmente malevolo perché chi comprasse adesso potrebbe avere presto l'amara sorpresa di scoprire che, lungi dal proteggerlo dall'erosione monetaria, il «mattone» lo ha impoverito. Quanto alla probabilità che questo accada, preferirei non fare profezie, ma non è mai successo che il valore di una attività patrimoniale rimanesse a livelli alti malgrado che, quanto a tasso di rendimento, fosse decisamente meno attraente di forme alternative. Ne sanno qualcosa quanti si erano illusi che il grande boom dei mercati azionari dovesse continuare indefinitamente.

*Ministro della Difesa

Pagina pubblicata il 05-03-2011